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住宅購入のヒント

20代から50代まで年代に応じた住宅購入のポイント

「教育資金」「老後資金」と並び、人生の3大支出項目のひとつにもあげられる「住宅資金」。さまざまなライフイベントをスムーズに乗り切るためには、住宅購入でも年代に応じた注意点を把握しておかなければなりません。

こちらでは、年代に応じた住宅購入のポイントをわかりやすくお伝えします。ライフプランを前提にした住宅購入で、その後の人生を豊かなものにしていきましょう。

「まだ若いから」と油断は禁物!~20代の場合~

20代はまだ若く定年退職までに間があるので、住宅ローンの返済期間が長めに取れるというメリットがあります。ただし頭金として使える預金はまだあまり貯まっていないケースが多く、借入の比率が高くなることに注意しましょう。「返済期間に余裕があるから」などと油断せず、将来設計を見据えた購入の仕方をしなければなりません。

結婚や出産、転職、退職など、ライフプランにおける不確定要素が多いのも20代の特徴です。勤続年数は審査の重要な要素なので、転職直後だと借入額が制限されたり審査に落ちたりする可能性も。

返済期間は短い方が総返済額を抑えられますが、「夫婦で返済しようと思っていたのに、妻が出産で退職!」というのは非常によくある話です。返済期間は繰り上げ返済で短くすることができますが、お金がないからといって長くすることは簡単ではありません。返済期間はできるだけ長めに設定し、毎月の返済額は余裕のある金額に抑えておくプランがオススメです。

結婚前や出産前の共働き時代に、繰り上げ返済で返済を進めておき、配偶者が退職しても家計に支障が出ないよう貯蓄をしておきましょう。教育費も盛り込んだライフプランを立てておき、子どもの人数なども考慮した部屋数で設計しましょう。

ライフプランの変化を見すえて~30代の場合~

20代に比べ、家族の人数やライフプランがある程度固まってくる30代。定年退職までにもある程度時間があるので、住宅購入に踏み切る人が多い世代です。

共働きの場合はペアローンを検討することもあると思いますが、妻が退職すると返済計画に影響が出ます。出産の予定がこれ以上なくても、保育園の確保や小学校進学のタイミングで退職する可能性があれば、就労中の繰り上げ返済や貯蓄に励みましょう。

住宅ローンの返済期間は最長35年ですが、定年退職までに完済可能なプランが基本です。繰り上げ返済は早めのタイミングがオトクなので、教育費の負担が少ない子どもが小学生のうちに、計画的に残額を減らしていくことが大切です。

私立の受験をする家庭では、教育費が増え始めるかもしれません。教育費を聖域にしてしまうと、そのほかの生活が苦しくなります。将来を見すえて家族で話し合い、習い事や塾、私立などの選択は慎重に行ってください。

返済期間の設定に注意!~40代・50代の場合~

40代で新築物件を購入すれば、平均寿命まで住み替えの心配なく住み続けることができます。子どもも大きくなってきていますし、「終の棲家」ともなり得るので、子どもの独立後に自分たちにとって住みやすい家となるよう計画しましょう。

この世代は出世によって大きく収入が増える人もいますが、教育費が膨れ上がる時期とも重なってきます。頭金がある程度貯まっていたり勤続年数が長くなっていたりするため、住宅ローンは組みやすくなっていますが、借入額が大きくなりすぎないよう注意が必要です。

50代では間近に迫った退職後の暮らしを具体的に検討する必要があります。退職金で返済すると老後資金が不足するので、その点に十分注意してください。

退職までに返済が完了できることが一番ですが、あまりに毎月の返済額が大きくなるようなら少し長めに設定しておきます。この場合、子どもが自立したあとで期間短縮型の繰り上げ返済をするという方法を取りましょう。退職後は収入が減るため、ローン契約を2本にわけ、1本は退職までに返済してしまうという方法もあります。

また、住宅ローンはほかのローン商品に比べて有利な制度。頭金に預金を使い過ぎ、教育費でローンを組むと金利で損をすることになります。手もとにある程度資金を残すことも必要です。

まとめ

年代別の住宅購入ポイントをご紹介しましたが、いかがでしたか?収入や支出はライフステージに応じて変化していくものなので、それを見すえたプランを組まなければいけません。迷ったときは、株式会社藏持へお気軽にご相談ください。

「返済から逆算」が成功のカギ!資金計画のポイント

「人生の3大支出」と呼ばれる項目があることをご存じですか?「教育資金」「老後資金」、そして「住宅資金」の3つです。住宅資金を用意する方法は、人生の過ごし方を左右するほどのインパクトがあるということですね。

それでは、精神的にも経済的にも豊かな暮らしを送るためには、どのような資金計画を立てればよいのでしょうか? こちらでは、成功する資金計画のポイントをわかりやすくお伝えしていきます。

カギは住宅ローンの組み方にある!

住宅購入資金は住宅ローンで用意する方法が王道です。住宅ローンは返済期間が長期間なので、「多額の借金」「怖い」というイメージをお持ちの方も多いかもしれませんね。

しかし住宅ローンは低金利で長期間にわたって返済できますし、借入時の審査もしっかりと行われているので決して「怖い」融資制度ではありません。むしろ破たんのリスクが低い、安全性の高いローンです。

ただし住宅ローンの返済負担は組み方によって大きく変わってくるので、資金計画でもこの点が成功のカギになります。

返済額を決める!

住宅ローンの選び方として、まずは返済額から決めていきましょう。一般的に金融機関は、年収に対する返済割合35%までの金額を融資してくれるといわれています。しかし、「借りられる金額=返せる金額」ではありません。

安全性を考えるなら、返済比率(年収に占める返済額の割合)は25%以内に抑えましょう。もちろん毎月の収入や生活費など、家庭ごとの状況によっても適した割合は異なります。不動産を所有すると返済以外にもお金がかかるので、「年間返済額+管理費+修繕積立金+固定資産税<現在家賃」となるよう住宅ローンを組むことをおススメします。

ボーナスは会社の業績によって減ったりなくなったりする可能性があるので、資金計画には入れないのが基本です。万が一に備えて預金に回し、ある程度手もとにお金が貯まった段階で繰り上げ返済に充てるという使い方をしましょう。

返済期間を決める!

住宅ローンの返済期間は最長35年ですが、定年退職までに完済するのが基本です。定年退職後は収入が激減するので、それに備えて退職金は手もとに残しておいてください。くれぐれも、「退職金で返済すればいいや!」という考え方をしないことが大切です。

上記で決めた無理のない返済額で、定年退職までに返し終われる金額が借入可能額です。これを超える部分は、頭金でカバーすることになります。

長期間で返したほうが毎月の返済額が少なくなりますが、総返済額は大きくなります。ただし、基本的に返済期間を短縮することはできても、延ばすことはできません。「がんばって早く返そう」と思うあまり無理をして、教育資金や車の購入資金などが足りなくなると、高金利の融資を受けなければならなくなる可能性も。

ギリギリの金額ではなく、少し余裕のある返済額となるような返済期間で住宅ローンを組みましょう。預金が溜まれば、繰り上げ返済を考えればよいのです。「長めに借りて、早く返す」ことが成功のコツです。

金利タイプを決める!

金利タイプには、「変動金利型」「固定期間選択型」「固定金利型」の3つがあります。変動金利型は金利が安く、固定金利型は金利が高くなる傾向があるため、金利の一覧表を見るとついつい変動金利型を選びたくなりますね。

しかし、金利タイプは収入の返済金額のバランスから選ぶことが大切です。安易に金利の高さだけで選んではいけません。

収入に対して返済額が低く、手元資金に余裕のある人には変動金利型がオススメです。2016年現在では超低金利が続いているので、固定金利型との差額や住宅ローン控除で返ってきたお金を貯めておき、金利上昇のタイミングや控除終了のタイミングで繰り上げ返済をしましょう。

反対に資金に余裕がない人は、しっかりとした資金計画が組みやすい固定金利型がオススメ。返済額を確定し、堅実に返していってください。

住宅資金の考え方

人生の3大支出はどれかひとつが大きくなると、他の項目に影響をおよぼします。住宅資金は欲しい物件からではなく、返せる額から決めましょう。現在の収入や支出だけでなく、将来設計を盛り込んだライフプランをもとに考えることが大切です。ご予算に合わせたプランのご提案も、株式会社藏持におまかせください。

【国の後押しで自己資金を有利にカバー】住宅ローンとは?

住宅を購入する際、多くの人が利用する融資制度「住宅ローン」。この制度には、他の融資制度に比べて有利なポイントが盛りだくさんです。

しかし、この融資制度の特徴をしっかりと把握しておかなければ、そのメリットを十分に生かすことができません。そこでこちらでは、知っておくべき住宅ローンの特徴をご紹介していきます。

住宅ローンとは?

「住宅ローン」とは、家を購入する際に自己資金が足りない人のための金融商品です。「家を買う」という目的に絞って、各金融機関所定の審査をクリアした人だけが、この制度でお金を貸してもらえます。

住宅は「人生最大の買い物」ともいわれるほど、高額な商品。数千万円単位のお金が必要となります。20代や30代で、そんな自己資金を持っている人はほとんどいませんよね?そこで活躍するのが住宅ローンです。

住宅ローンを利用すれば、カードローンやフリーローンといった一般的な融資に比べて、低い金利で長期間の融資が受けられます。金額が大きいので不安を持つ人も多いようですが、住宅ローンの破たん率は1%未満にすぎません。ローンの中ではかなり安全度の高い商品といえます。

また、国民が住宅を取得しやすいよう、国も住宅ローン利用者に対してさまざまな優遇制度を用意しています。2016年8月時点では、10年固定金利が1%を切る住宅ローンも少なくありません。住宅ローン減税制度やすまい給付金などを活用すれば、実質的な金利負担はさらに低くなります。

住宅ローンはどこで借りるべき?

住宅ローンを扱う機関としてまず思い浮かぶのは銀行ですが、保険会社や住宅ローン専門の会社など、実はさまざまな機関が住宅ローンを取り扱っています。不動産会社やマンションのデベロッパー、私たちのような工務店が、「提携ローン」と呼ばれる商品をご紹介することも可能です。

住宅ローンは金利だけでなく、金利タイプや保証料、手数料によって総返済額が変わります。ご自分に合った住宅ローンを組めるよう、しっかりと比較しましょう。疾病保障やグループ企業の優待など、オトクな特典がついてくる住宅ローンも多数登場しています。

金融機関は破たんを避けるため、返済が可能な人にしか住宅ローンを貸してくれません。利用するには、収入や支出に応じた借入額や返済プランを、しっかりと検討しておく必要があります。迷った際は、株式会社藏持にお気軽にご相談ください。

住宅の一般的な購入価格帯

よその家庭では、住宅購入にどれだけのお金をかけているのでしょうか? 購入を検討中の方にとっては気になるところだと思います。

住宅金融支援機構のアンケート調査(2015年度)によると、新築戸建等住宅購入時にフラット35を利用した人の平均購入価格は全国平均で約3287万円、新築マンション購入時では約4270万円でした。

これだけの金額を現金で用意するとなると、多くの人が定年退職後まで住宅を購入できなくなってしまいます。つまりほとんどの住宅購入者は、住宅ローンを組んでいるのです。住宅ローンの利用は、決して特別なことではありません。

まとめ

こちらでは、多くの人が利用する融資制度「住宅ローン」の特徴についてご紹介しました。

住宅ローンは破たん率の低い融資ですが、破たんのリスクがゼロではありません。できれば住宅購入前に一度ファイナンシャルプランナーに相談し、ライフプラン(今後の収入や支出、預金の変化、ライフイベントなどを盛り込んだ金融計画表)を組んでおきましょう。効果的な繰り上げ返済の時期や、支出の増加に備えた「貯め時」などが把握しやすくなります。

「上手に利用したいけど、よくわからない」という方は、株式会社藏持にご相談ください。返済総額や収入に占める返済額の割合を踏まえて、住宅ローンの組み方をアドバイスいたします。

教えて!正しい住宅ローンの選び方

銀行をはじめ、多くの金融機関が展開している住宅ローン商品。同じ金融機関でも複数のタイプを扱っていることも多く、「何が違うの?」「どれを選べばいいの?」と迷う人が多いことにもうなずけます。

住宅ローンにはどのような種類があり、選ぶ際はいったいどの点に注意して選べばよいのでしょうか?こちらでは、住宅ローンの種類と正しい選び方をご紹介いたします。

金融機関別・住宅ローンの種類と特徴

住宅ローンの種類として代表的なものに、次の3つがあります。

住宅ローンの種類 取扱金融機関
フラット35 住宅金融支援機構と民間金融機関の連携
民間住宅融資 銀行、信用金庫等
公的住宅融資 財形融資、自治体融資等

・フラット35

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して行っている融資制度で、「モーゲージバンク」と呼ばれるローン専門の金融機関が主な取り扱い事業者です。固定金利型で、一定の要件を満たせば物件価格の全額を借り入れることも可能です。金利上昇リスクを負わなくてすむので、資金計画をしっかりと定めたい人に適したローンといえます。
ただし、物件に対する検査が必要で、融資を受けるには住宅金融支援機構の定めた「適合証明書」の適用を受けなければなりません。また、団体信用生命保険への加入が必要です。金利や手数料は取り扱い金融機関によって異なるので、比較して選びましょう。

・民間住宅融資

銀行をはじめ民間金融機関が提供する一般的な住宅ローンで、「変動金利型」「固定期間選択型」がメインです。これらの金利タイプは金利上昇リスクを顧客が負担するため、金利が低いのが特徴。繰り上げ返済を見すえ、手もとに資金を残しておきたい人にオススメです。
金融機関によって融資手数料やサービス内容が異なるので、一概に金利だけで判断してはいけません。内容をしっかりと確認し、返済総額も比較する必要があります。

・公的住宅融資

財形住宅融資や自治体融資など、公的機関が貸し出す住宅ローンです。直接の融資だけでなく、民間の住宅ローンをあっせんして利息の一部を補助するなど、内容はさまざまです。
財形住宅融資を受けられるのは、財形貯蓄を1年以上継続して利用し、50万円以上の残高がある人だけです。会社によっては利子補給が受けられ、民間の住宅ローンより実質有利になる場合もあるので、一度制度を確認してみましょう。

正しい選び方は?

住宅ローンの選び方でポイントとなる要素を、重要度の高い順に並べてみました。

  • 1. 金利タイプ
  • 2. 手数料等を含めた返済総額
  • 3. 金利
  • 4. 保険や付帯サービスなどの内容

金融機関の種類は、住宅ローン選びにそれほど影響しません。もっとも重要となるのは「金利タイプ」です。返済期間が長い場合や収入に対する返済額の比率が高い場合は、固定金利型がオススメ。資金に余裕がある人は、超低金利の恩恵が受けられる変動金利型を選びましょう。金利上昇局面には、一部繰り上げ返済などで対応します。

金利はもちろん低いに越したことはないのですが、融資手数料などを含めた返済総額の方が重要です。「低金利だと思ったのに、手数料を含めると案外高かった!」という例も多いので、シミュレーションをして比較しましょう。

金融機関によっては、団体信用生命保険にプラスして「所定の状態になったら返済不要」など、独自の保険制度を用意しているケースがあります。また、グループ企業の割引サービスや、ポイントサービスが受けられる住宅ローンも。自分にとってメリットが大きなサービスがあれば、利用を検討してみましょう。

まとめ

住宅ローンは長期間にわたって返済していくものです。目の前の金利だけで選ぶのではなく、将来の返済負担を考えて選ぶことが大切。迷ったときは、株式会社藏持へお気軽にご相談ください。

住宅購入後にかかってくる税金の種類

住宅購入によって、それまではかからなかった税金がかかることをご存じでしょうか?住宅購入は「住まいの場を手に入れること」ですが、それと同時に「不動産という資産を手に入れること」でもあります。売買契約によって多額のお金や所有権が動くので、国はそれらに対して税金を課すのです。

それらの種類や金額を把握しておかなければ、正確な資金計画は立てられません。そこでこちらでは、住宅購入後にかかる税金の種類や金額をご紹介していきます。

住宅購入後にかかる税金の種類

住宅購入後にかかる税金の種類には、次のようなものがあります。

  • 1. 固定資産税
  • 2. 都市計画税
  • 3. 地価税
  • 4. 特別土地保有税

このうち「地価税」「特別土地保有税」は、一定以上の価値や面積を持つ人にしか課税されません。一般的に住宅を購入して毎年かかるようになる税金は、「固定資産税」「都市計画税」の2つです。これらは地方税なので、自治体から請求されます。

固定資産税は土地や建物、償却資産を持つ人に対して課されます。課税されるのは1月1日現在、固定資産税台帳に所有者として登録されている人です。つまり住宅を購入した年には課税されませんが、その翌年から課税対象となるということです。税額は固定資産税評価額×税率で算出され、税率は通常1.4%となります(上限2.1%)。

都市計画税は通常、都市計画法で指定された市街化区域内の不動産にしかかかりません。税額は固定資産税評価額×市町村の定める税率で算出され、税率は通常0.3%です(=上限税率)。

住宅の敷地や新たに所有した資産は軽減措置の対象に

住宅が立っている土地は生活に欠かせないものであることが多いので、軽減措置が設けられています。住宅の敷地に対する税金は、以下のように軽減されます。

  条件 軽減内容
小規模住宅用地 住戸1戸に対して200平方メートル以下の面積 土地の評価額×6分の1
一般用住宅地 住戸1戸に対して200平方メートルを超える部分の面積 土地の評価額×3分の1

また新たに住宅を所有した場合、固定資産税や都市計画税は3~7年の軽減措置が受けられます。次の床面積を満たす新築住宅は、家屋部分の評価額が3年度分2分の1に軽減されます(新築年月日が平成17年1月2日~平成30年3月31日)。認定長期優良住宅の軽減期間は5年度分です。

物件種別 減額対象となる条件 減額対象となる面積
一戸建住宅 床面積 50平方メートル以上280平方メートル以下
店舗などを含む併用住宅 居住部分の床面積(居住部分は全体の2分の1以上) 50平方メートル以上280平方メートル以下
アパートなどの共同住宅 独立的に区画された居住部分に共用部分の面積を按分して加えた床面積 50平方メートル以上280平方メートル以下
〃(貸家の場合) 40平方メートル以上280平方メートル以下
マンションなどの区分所有住宅 専有部分のうち居住部分に共用部分の面積を按分して加えた床面積(専有部分に占める居住部分が2分の1以上) 50平方メートル以上280平方メートル以下
〃(貸家の場合) 50平方メートル以上280平方メートル以下

面積条件を満たす3階建て以上の耐火・準耐火建築物は軽減期間が5年度分となり、さらに認定長期優良住宅なら7年度分となります。
他にも「耐震建て替え」「耐震改修」を行うと、それぞれ3年度分と1年度分の全額減免措置が受けられるなど、各種軽減措置が用意されています。

まとめ

例えば3000万円(土地1500万円、建物1500万円)の一般的な住宅を購入した場合、次のような計算式で固定資産税と都市計画税が算出できます。

●土地部分

1500万円×6分の1×(1.4%+0.3%)=35000円+7500円=42500円

●建物部分

1500万円×(1.4%+0.3%)=255,000円

最初の3年間は建物部分が半額の127,500円となるので、固定資産税は合計17万円ということになります。建物の経過年数を加味しなければ、4年目からは30万円近くの固定資産税がかかるのです。なかなか大きな負担ですね!

ただし実際の評価額は「地価公示価格」の70%が目途となっており、建物からも経過年数が引かれます。購入価格を目安に判断しておけば、慌てることはないでしょう。目安の金額についてお尋ねいただくことも可能です。分からない事があれば、株式会社藏持へお気軽にご相談ください。

【住宅購入前にチェック!】わが家に贈与税はかかるのか

人から人にものやお金を贈ると、もらった側に税金がかかることをご存じですか?これは「贈与税」という税金で、最高税率は55%にものぼります。

住宅資金は金額が大きいので、親や祖父母から援助を受ける人も少なくありません。国も住宅取得の負担を軽減するため、さまざまな優遇制度を用意しています。これらの制度をフル活用してオトクに住宅を取得できるよう、贈与税に関して知っておきましょう。

贈与税とは?

「贈与税」とは、年間110万円を超える金額を個人からもらったときにかかる税金です。お金ではなく不動産や貴金属でも、金額に換算されて課税の対象となります。法人からもらうお金は所得税の対象となり、贈与税はかかりません。

贈与税は直系尊属(祖父母や父母など)からの場合と、そうでない場合で税率が異なります。直系尊属からの贈与は特例贈与財産として、若干税率が軽減されています。贈与額から110万円の基礎控除を引き、税率をかけた額から控除額を引いて贈与税額を算出します。

・一般贈与財産用(一般税率)

基礎控除後の課税価格 200万円以下 300万円以下 400万円以下 600万円以下 1,000万円以下 1,500万円以下 3,000万円以下 3,000万円超
税率 10% 15% 20% 30% 40% 45% 50% 55%
控除額 - 10万円 25万円 65万円 125万円 175万円 250万円 400万円

・特例贈与財産用(特例税率)

基礎控除後の課税価格 200万円以下 400万円以下 600万円以下 1,000万円以下 1,500万円以下 3,000万円以下 4,500万円以下 4,500万円超
税率 10% 15% 20% 30% 40% 45% 50% 55%
控除額 - 10万円 30万円 90万円 190万円 265万円 415万円 640万円

例えば住宅購入に際して親から1000万円の贈与を受けた場合、通常の贈与として計算すれば、次の贈与税がかかります。

(1000万円-110万円の基礎控除)×30%-90万円=177万円

なんと、贈与金額の2割近くの177万円!ちょっとした車が購入できるほどの金額が、贈与税だけでかかってしまうのです。しかし、ご安心ください。住宅購入に限っては、次のような優遇措置を利用できます。

住宅取得時の贈与税は一部非課税に!

住宅取得時に贈与を受ける場合、ぜひ利用したい制度が「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」の特例です。これは、親や祖父母などから住宅資金の贈与を受けた場合、面積などの一定の要件を満たせば、最大3110万円(暦年贈与の基礎控除額110万円を合わせた金額)が贈与金額から控除されるというものです。

控除の上限額は、消費税率と契約締結期間に応じて決まっています。また、一定の性能基準を満たし検査・認定を受けた良質な住宅用家屋は、一般的な住宅よりも500万円控除枠が拡充されます。

先ほど例として出した1000万円の贈与の場合、平成28年8月に一般的な住宅の売買契約を締結したとすると、非課税の特例として700万円が適用されます。

(1000万円-700万円の特例-110万円の基礎控除)×10%=19万円

このケースだと177万円から19万円にまで課税額が軽減され、158万円も税金を節約することができます。

ただし、この特例を受けるには贈与の翌年2月1日から3月15日までに、所轄税務署に贈与税の申告をしなければなりません。「戸籍謄本」「住民票の写し」「登記事項証明書」「住宅取得にかかわる契約書の写し」などの添付も必要です。忘れずに手続きしてください。子や孫の配偶者や兄弟姉妹は対象とならず、年齢や所得の要件もあるので注意が必要です。

生前贈与でオトクに相続

生前に贈与を受けた金額に対し、相続時に清算することで2500万円まで非課税となる制度もあります。「相続時清算課税の選択」の特例です。

これは60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の推定相続人である子や孫に対し、財産を贈与する場合に選択できる制度です。贈与者が亡くなった際、それまで贈与を受けた金額の合計額から2500万円を控除し、残りの金額に一律20%の税率をかけた金額が贈与税の税額となります。

注目すべき点は、先ほどご紹介した非課税の特例と併用できるということです。これならかなりの金額を非課税とすることができますね!相続税が改正によって大幅に増税されているので、相続税対策としても有効といえるでしょう。適用には、最初の贈与翌年における申告が必要です。

ただし、この制度を一度選択すると、毎年の贈与額に対して課税される「暦年課税」に変更することができません。選択時には事前にシミュレーションをして、慎重に決断してください。

まとめ

住宅購入にかかわる贈与税についてご紹介しましたが、いかがでしたか?
優遇制度を使って贈与税を節約するには、必ず申告手続きをしなければなりません。負担が大きく変わるので、忘れずに手続きをしてください。

住宅ローンに有利?住みやすい?長期優良住宅のあれこれ

住宅購入をご検討中の方は、「長期優良住宅」という言葉を耳にする機会も多いと思います。大切なお金を払って手に入れる家は、少しでもよいものにしたいですよね。だからこそ、「優良」という言葉に心惹かれる方も多いのではないでしょうか。

こちらでは、そんな「長期優良住宅」がどのようなもので、どんな優遇制度が用意されているのかわかりやすくお伝えしていきます。

長期優良住宅とは

「長期優良住宅」とは、2009年に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に定められた、文字通り長く住める優良な住宅です。維持管理やメンテナンスのしやすさも含む基準が設定されており、それをクリアした住宅だけが長期優良住宅と認められます。

住宅を長く使うことは廃棄物の排出削減や環境負荷の低減、建替えに必要な費用の低減につながります。そのことから、国はこの住宅の普及を図っており、さまざまな優遇制度を用意してきました。つまり長期優良住宅は、建物そのものの質がよく、国からの優遇制度が受けられるオトクな住宅ということです。

長期優良住宅の基準

具体的な認定基準は戸建て住宅とマンションで異なっており、戸建て住宅では次のような条件が設定されています。細かな点は私たち、株式会社藏持が把握していますので、安心してご相談ください。

耐震性 耐震(倒壊等防止)等級が2以上など
省エネルギー性 省エネルギー対策等級4、断熱等性能等級4、断熱性能や省エネルギー性が確保されているなど
住戸面積 良好な居住水準である住戸面積を確保など
居住環境 新築時に地域の景観と調和する建物で、地域の住環境の維持・向上を配慮していること、既存建物では当該築計画等の規定に準じていることなど
耐久性
(劣化対策)
数世代にわたって構造躯体が使用できること、床下や小屋裏の点検口設置など、構造の種類に応じた基準に適合していることなど
維持保全 建築内容、保全状況(点検・補修)などを記録・保存
維持管理・更新の容易性 維持管理がしやすい措置

マンションの長期優良住宅は、戸建て住宅に比べると今のところまだ少ない状況です。設計段階から想定していないと認定を取得できないので、たまたま購入検討地域で売りに出ていた場合のみ、検討が可能になります。

優遇措置と補助金制度

長期優良住宅は建物の質がよいため、建築費などは通常の住宅よりも若干高め。しかしそこをカバーできるよう、次のようにたくさんの優遇制度が用意されています。

  • ・所得税の投資型減税(住宅ローン控除との併用不可)
  • ・住宅ローン減税の拡充
  • ・フラット35Sによる金利優遇
  • ・補助金の交付
  • ・登録免許税の減税
  • ・不動産取得税の控除
  • ・固定資産税の軽減

優遇制度の中でも気になるのは、現金が受け取れる補助金制度です。長期優良住宅はフラット35Sの基準を満たしていることから、「すまい給付金」の対象となっています(2016年8月現在)。この給付金では、中古住宅のリフォーム・リノベーションも含めて最大30万円の給付が受けられる可能性があります。

長期優良住宅は平成28年度の「地域型住宅グリーン化事業」という、最大100万円の補助金が受けられる制度の対象ともなっていました(すでに募集期間は終了)。このように時期を限定した優遇制度が施行されるケースもあるので、都度確認してみましょう。

気になる申請方法は?

認定長期優良住宅の申請は、次のように進めていきます。

  • 1. 技術的審査  登録住宅性能評価機関による審査
  • 2. 認定の申請  評価機関の適合証交付を受け、所轄行政庁へ申請
  • 3. 認定通知の交付  申請に通過すれば「認定通知」交付
  • 4. 着工  認定申請受付後に着工
  • 5. 施工完了および確認書の提出  工事完了後、所轄行政庁へ「工事完了報告書」や確認書類を提出

面倒な手順が必要に見えますが、ご安心ください。株式会社藏持の住宅は全棟が長期優良住宅に対応しています。実績豊富な担当者が責任をもって手続きを進めていきますので、何でもご相談ください。

長期優良住宅のメリット・デメリット

長く住める優良な住宅として、国も普及を推進している「長期優良住宅」。2009年に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の中で定められている制度で、一定の基準をクリアした住宅にのみ認定が与えられます。そのメリットだけを聞いていると、「すべての住宅を長期優良住宅にすればいいのに!」なんて思ってしまいますよね。

実は長期優良住宅にはメリットだけでなく、デメリットも存在します。後悔しない選択をするために、それらの両方を把握しておきましょう。

長期優良住宅のメリット

「長期優良住宅」のメリットは、大きくわけて3種類あります。「建物の性能」「第三者機関の検査」「国の優遇制度」の2つです。

長期優良住宅の認定基準には、「耐震性」「省エネルギー性」「住戸面積」「居住環境」「耐久性(劣化対策)」「維持保全」「維持管理・更新の容易性」という項目が設けられています。そのため、ライフスタイルが変化しても適切なメンテナンスやリフォームなどを施すことで、住みやすく快適な状態を長く維持できます。

住宅のプロである第三者機関の評価では、設計段階の図面と建設工事・完成段階の両方をチェック(「設計評価」および「建設評価」)。そのため、構造の面でも施工の面でも安心です。

さらに、国は廃棄物の削減や資源の有効活用、環境負荷の低減といった観点から、長期優良住宅の普及を推進してきました。そのためさまざまな優遇制度を設けており、住宅の性能差に比べると、コスト負担の差が少ない形で手に入れることが可能となっています。

長期優良住宅に対する優遇制度は、所得税の減税やフラット35Sの適用による金利優遇、登録免許税および不動産取得税、固定資産税の軽減、補助金の交付など多岐にわたります。購入に踏み切るときは、無駄なく制度を活用しましょう。

長期優良住宅のデメリット

長期優良住宅の一般的なデメリットには、次のようなものがあります。

  • 1. 建築費が高い
  • 2. メンテナンスが義務付けられている
  • 3. 打ち合わせが大変
  • 4. 申請に時間が必要
  • 5. 申請費用がかかる/li>

一般的な住宅に比べて長期優良住宅はハイグレードな仕様となるので、若干建築費が高くなります。ただし、長期優良住宅仕様にしたからといって、建築費が大幅に変わるというほどではありません。メンテナンスしやすく長く住める住宅なので、長期的な視点でみるとコスト負担はむしろ安くなる傾向にあります。

長期優良住宅のメンテナンスは義務であり、10年ごとの点検などを行い、「住宅履歴情報」を保管・管理しなければなりません。長期優良住宅について知識が少ない業者や営業担当者が相手だと、申請手続きや仕様の打ち合わせにも手間取ります。定期的なメンテナンス対応にも、あまり期待できないでしょう。

行政に支払う手数料が数千円から数万円程度かかり、業者によっては申請代行手数料もかかります(数万円から数十万円程度)。

後悔しない選択のために

長期優良住宅のデメリットとしてあげられる建築費の違いは、それほど大きなものではありません。国の優遇制度を利用すれば、その違いはさらに小さなものとなります。長期的な視点でみると、長期優良住宅のコスト負担はむしろ少なくなるといっていいでしょう。

メンテナンスの義務や住宅履歴情報の保管は、住宅の資産価値の維持・向上に貢献します。「家を売ろうかな」と思ったときに買い手がつきやすくなるので、むしろメリットといえるかもしれませんね。

打ち合わせや申請にかかる時間や費用は、依頼先の業者によって変わってきます。スムーズな申請をご希望の方は、全棟が長期優良住宅に対応している、実績豊富な株式会社藏持へご相談ください。

頭金なしで住宅購入しても大丈夫?

ひと昔前は、「住宅購入で住宅ローンを組むには、2割の頭金が必要!」といわれていました。しかし近年では、物件価格すべてをまかなえる「フルローン」はもちろん、諸費用まで含む金額を借り入れることのできる「オーバーローン」といった住宅ローン商品も登場しています。

頭金なしで住宅を購入することはできるかもしれませんが、実際にそうすることで問題は起きないのでしょうか?こちらでは、住宅購入における頭金の意義に迫っていきましょう。

頭金なしで住宅は買えるのか

「頭金」とは住宅購入にかける自己資金のうち、物件そのものにあてる金額のことです。登記や住宅ローンの手数料、引越し、新居の家具・家電の購入などの部分は「諸費用」と呼ばれ、この部分は優先的に自己資金でまかなう必要があります。

以前は住宅ローンの借入可能額が物件価格の8割までに制限されていたため、「諸費用+2割の頭金」は住宅購入の絶対条件でした。

現在では融資の条件が緩和されているため、住宅ローンの審査に通りさえすれば、フルローンやオーバーローンを組んで住宅を購入することも可能です。

頭金はどのくらいあると安心?

「頭金が多くあると安心」といわれている理由は、次の2つです。

  • 1. 毎月の返済額が少なくなる
  • 2. 例え返済に行き詰っても、売却して返済するという選択肢が生まれる
  • 3. 頭金の部分には利子がつかないので、総返済額が抑えられる

つまり、頭金は年収に占める返済額の割合(返済比率)を抑えることで破たんのリスクを減らし、例え支払えなくなったとしても破産のリスクを減らすという役割を担っているのです。

頭金がどれだけあっても、借入額が大きすぎて毎月の返済額が収入に見合っていなければ十分とはいえません。逆に頭金なしでも、無理のない返済額から借入額を逆算して資金計画を立てれば、安全な住宅ローンを組むことができます。

住宅ローンは一般的に、返済比率20%以内であれば健全な水準だといわれています。しかし家族構成や年収の金額によって、当然必要な生活費や教育資金、老後資金などは異なるでしょう。健全な返済比率の水準も、それに応じて違ってきます。つまり頭金の必要額は、家計の状況やライフプランによって異なるのです。

住宅の資産価値は、建てた瞬間から下落がはじまります。住宅を売りたくても、ローンが残った状態だと原則として売却できません。土地と建物を合わせた資産価値がローンの残高を上回る状態だと、いざという時の選択肢が増えます。

頭金によって、健全な返済比率の確保と物件が売却可能な状態を目指しましょう。

頭金なしで住宅ローンを組む条件

頭金なしで住宅ローンを組むには、次のような審査をクリアする必要があります。

  • 1. 個人信用情報に金融事故の記録がない(金融事故は一般的に、2か月以上の延滞。他の借り入れ、キャッシングの残高なども審査対象に)
  • 2. 勤続年数がある程度ある(3年以上が目安)
  • 3. 勤務先(企業の規模や安定性)
  • 4. 健康状態(団体信用生命保険に加入できること)
  • 5. 年収(借入額とのバランス)

通常の住宅ローンの審査と項目はかわりありませんが、銀行は貸し倒れを防ぐため、返済が可能な人にしかお金を貸してくれません。頭金がない場合は、年収に対する返済額の割合などが、より厳しく審査されると思っておきましょう。

頭金なしで購入するメリット・デメリット

頭金なしで住宅を購入すると、次のようなメリットとデメリットが生じます。住宅ローンは長期間にわたって支払っていくものなので、これらをしっかりと把握して計画的に組むことが大切です。

・メリット

  • 1. 貯蓄をしなくても、気に入った物件をすぐに手に入れることができる
  • 2. 住宅ローンという長期間低金利な融資の恩恵を十分に受けられる
  • 3. 超低金利(2016年8月現在)なので、金利負担が軽い

・デメリット

  • 1. 毎月の返済額が高くなる
  • 2. 返済期間が長くなる
  • 3. 返済総額が高くなる
  • 4. 返済能力以上に借りてしまう危険がある
  • 5. 貯蓄の習慣がない状態で住宅ローンを組むので、破たん率が高くなる
  • 6. 固定資産税や教育資金、老後資金に対応できなくなりやすい
  • 7. ローン残高が減りにくく、いざという時に売却しにくい

まとめ

住宅ローンにおける頭金についてご紹介しましたが、いかがでしたか?
頭金を用意しなくても住宅が購入できる時代になりましたが、返済の安全性を考えると、やはり頭金の役割は大きいようですね。

できれば住宅購入前に一度ライフプランを組み、教育資金や老後資金のことも考えながら、無理のない返済計画を立てておきましょう。いざ住宅を前にすると、身の丈以上に高額の物件が欲しくなりがちなので、資金計画を立てたあとで住宅の計画に入ることをオススメします。

計画を立てながら少しずつ頭金を貯めていけば、きっと理想の物件への道のりも近づくはず。予算に合わせたプランニングをご希望の方も、株式会社藏持へぜひお気軽にご相談ください。

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